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央视新闻客户端
在北京二手房市场，1.3万套是业内最常引用的“荣枯线”。若以此为标准，北京二手房交易网签量已连续6个月站在这条线以上。 今年8月，北京二手住宅网签13853套，同比增长约3.9%，同时也实现了连续6个月的同比正增长。 事实上，北京这样的二手房交易表现，并非孤例。 9月15日，国家统计局发布1—8月全国房地产市场基本情况时，首次公布了全国二手房交易网签面积数据——同比增长10.6%。 新数据发布背后，是我国房地产市场的一个重要变化。 国家统计局新闻发言人付凌晖在发布会上指出，随着我国房地产市场发展阶段的变化，市场交易格局正在发生深刻调整，过去以新房交易居多正逐步转向以存量房交易居多。“尽管新建商品房交易减少，但随着二手房交易的增加，房地产市场交易总量趋于稳定。” 当楼市正式进入存量时代，二手房成了房地产交易量的主要贡献者，其交易热度、数据表现越来越值得关注。 北京某房产中介门店为看房者提供的图片，区域内多为二手房。（图源：受访者提供） 需求转向二手房 目前二手房交易实际热度如何？9月16日，时代周报记者走访北京多家房产中介门店，实探二手房交易情况。 我爱我家房产经纪人王超告诉时代周报记者，她感到回温确实存在。“如果房子有一段时间卖不出去，业主容易‘心态崩’，很容易转向降价卖。现在卖得快，业主心态会变化，预期相应就会高一些。” 感受到二手房交易“回温”的不止王超。 北京朝阳区另一家连锁房产中介告诉时代周报记者，他感到最近热度略有回升，主要体现在其经手的二手房优质户型价格有所上涨。 出现回暖迹象的不止北京。国家统计局数据显示，8月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%。其中，上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，广州持平，北京下降0.1%。 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，需求向二手房转移的趋势比较明显。 李宇嘉分析称，1—8月，20个重点城市新房累计成交面积约12509万平方米，二手房成交量级与增速均显著领先新房，二手主导地位持续强化。8月，20城二手房成交规模是新房的1.59倍。 同比来看，重点20城中多数城市8月二手房成交好于去年同期，同比上涨的有14个，占比达到七成。其中，苏州、厦门、东莞、成都同比增幅都在20%以上。 但李宇嘉也指出，二手房交易上涨，新房交易下跌，显示的是需求的结构性变化，并非新房市场疲弱。 新的房地产稳定信号 随着二手房交易逐步升温，市场也生出疑问：房地产市场是否释放出新的稳定信号？ 对此，付凌晖从三个方面作出回应：房地产交易总量有所改善、房地产交易价格同比降幅收窄、新建商品房库存继续降低。值得注意的是，前两项积极变化，二手房交易都扮演了重要的贡献角色。 根据近期住房城乡建设部发布的数据，1—8月二手房网签面积达到5.5亿平方米，连续多个月高于新房销售面积。尽管新建商品房交易减少，但随着二手房交易的增加，房地产市场交易总量趋于稳定。 另一方面，房地产交易价格同比降幅收窄。其中，8月份70个大中城市中，48个城市二手住宅销售价格同比降幅比上月收窄。 图源：图虫创意 上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉时代周报记者，国家统计局公布二手房交易网签面积这一指标，有3个重要含义。 首先，这个指标的公布说明在观察当前房屋交易时，要将增量市场与存量市场结合起来，尤其是对二手房交易，要将其作为一个较大的子市场进行分析。 “其次，二手房交易的规模达到了5.5亿平方米，绝对量比较高，而且对比新房项目，已经超过新房的交易面积，两者的比例达到1.1（二手房面积/新房面积）。”严跃进表示，因此，二手房实际上已占据主导地位，存量房时代要求各地更加重视二手房背后的配套政策和支持政策。 他还表示，1-8月二手房交易网签面积同比正增长，增幅为10.6%，这也说明当前二手房交易数据保持比较积极活跃的态势。随着二手房交易的活跃，下一步要更好地促进房屋置换需求，更好地带动置换链条的顺畅。 政策关照存量住宅 “新政策落地到转化成具体数据，还要有一个过程。” 多位房产经纪人向时代周报记者提到“新政策”。有房产中介表示，由于相关房地产政策刚刚调整，整体看成效还不是很明显，但期待新政策在未来持续发力。 8月底，多部委在两天内连发8份文件，覆盖房地产拿地、融资、建设、销售等，同时废止十份旧有规定。引发热议的“房贷年限从30年延长至40年”便出自其中。 有媒体称，“8·28新政”重构房地产逻辑，这不仅是一次政策的精准拆弹，更是一场房地产向高质量发展转型的“成人礼”。 对此，中指研究院在近日发布的相关文章中分析称，中长期来看，随着现房销售逐步推进，叠加房企投资和开发决策趋于审慎，新房供应规模将有所下降，房企资金组织、投资决策和项目开发模式也将逐步重构，行业竞争更加依赖资金管理、产品品质和项目运营能力。 时代周报记者注意到，许多现行政策着重关注存量住宅的情况。 此前，清华大学房地产研究中心主任吴璟接受时代周报采访时曾表示，拓展住房公积金提取和适用范围，就与住房消费主体在不同阶段的实际需求有关。在不少城市，新购房需求已不如以往那样集中，多数缴存人至少已完成首次购房。另一方面，围绕庞大的存量住房，住房装修、支付物业费等需求明显增多。 付凌晖也在发布会上指出，原有的房地产市场运行模式越来越难以适应房地产市场新变化，需要加快推动房地产发展模式转变。今年以来，相关部门进一步深化住房公积金制度改革、完善商品房销售及其配套制度等，推动构建房地产发展新模式。从未来发展看，随着这些政策措施落实落地，将有助于推进我国房地产市场转型发展。
当地时间9月16日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点，从3.50%-3.75%升至3.75%-4.00%。这是2023年7月以来美联储首次加息，最终联邦公开市场委员会以12票赞成、零票反对通过决定。 对于本次加息，美联储在政策声明中强调，由于顽固的通胀压力以及地缘政治冲突导致的全球能源价格持续走高，当前的货币政策在压制通胀回落至2%的目标上仍显不足。 加息消息公布后，市场最关心两个核心问题：这次加息是不是意味着新一轮加息周期开启？外部货币政策变化又会给A股带来多大影响？多家券商机构针对本次事件，从加息性质、市场影响、投资配置几个角度给出了分析判断。 美联储开启加息周期？ 市场在加息落地后，最为关心的问题就是，美联储是否就此重启一轮持续性的货币紧缩。不少投资者会直接将本次加息和历史上多轮加息周期做类比，但券商机构给出了不一样的判断。 国联民生陶川团队认为9月加息，或是一次典型的预防性加息，不代表新一轮持续紧缩周期的开启。从政策初衷和现实约束看，本轮加息与过往持续性的紧缩周期均存在明显差异：一方面，从政策触发逻辑看，加息并非出于经济过热或通胀失控。考虑到近期能源价格走高，通胀风险再度抬头。在此背景下，美联储或通过单次预防性加息巩固抗通胀成果，核心目的在于维护政策公信力、对冲尾部通胀风险，而非通过持续紧缩压制实体经济。 另一方面，从经济基本面约束看，当前美国已无法承受持续性的大幅加息。虽然短期就业有所修复，但增长的覆盖面依旧偏窄。同时，美国居民薪资增长动能持续放缓，8月时薪同比增速仅为约3.1%，明显跑输通胀。 所以，单次25bp的预防性加息对经济的冲击或许可控，但若连续加息，将持续侵蚀美国经济增长动能。此外，持续加息还将大幅推升美债收益率与AI行业融资成本，对美国财政与核心产业形成双重压制，其政策代价亦不容忽视。因此，一旦加息产生的冲击更偏短期。当前市场已较充分消化9月加息的一致预期，全球核心资产价格也已提前反应。随着后续“靴子落地”，全球流动性进一步收紧的压力相应减轻，对全球资本市场、新兴市场汇率与资本流动的冲击也将边际减弱。 对A股有何影响？ 美联储加息会通过多种渠道向外传导，但影响大小并不固定，是单次加息还是连续加息，最终对A股造成的结果会有明显差别。 中金公司李求索团队认为，从一般影响机制角度，美联储若持续加息，可能通过三个渠道影响A股：1、资金面上，美联储加息可能导致全球流动性收紧。加息会导致海外融资成本提升，一般情况下美元趋向走强，带来汇率与资金流向边际变化，影响A股资金面预期。2、基本面上，美联储加息对出口或有影响。尤其在美国利率可能已经不低的阶段，加息对海外传统产业需求可能产生抑制作用，从而压制作为供应商的部分中国企业的出口需求。3、政策面上，一般情况下美联储加息可能从外部条件上对我国货币政策预期有所影响。 李求索团队同时强调，本次美加息可能不同于一般的美加息周期开启，对A股能否有持续影响尚待观察，若仅为短期甚至单次加息，其影响会相对有限，且A股近期已有较充分反应。 在李求索看来，需要注意的是，此次美加息能否持续、形成时间较长的加息周期尚面临较大不确定性。今年以来美国通胀抬升与地缘冲突导致油价上涨关联较大，尤其近期美伊地缘矛盾再次升级，影响范围有所扩散，布伦特原油价格再次突破100美元/桶。但中期看，地缘风险对油价的影响存在较大不确定性，当前美国经济环境可能并不支持持续且较大幅度的加息。 中信建投夏凡捷则表示，对于当前的A股和美股来说，加息预期的分歧让投资者感到无所适从，而加息“靴子落地”则能够凝聚共识，开启新一轮行情。综合来看，9月美联储是否加息已经不再关键（市场已经定价大概率加息），更关键的是后续加息路径。 夏凡捷强调，A股有望迎来变盘时点，或将开启反攻行情。这一反攻行情可能持续到10月28日下一次美联储FOMC会议之前。市场焦点有望转向三季报业绩的兑现能力，景气度较高且近期未出现明显恶化的通信、电子、国防军工、建筑材料、油气开采、煤化工、煤炭、油运等有望获得资金关注。 如果10月美联储再次加息，同样有望带来“靴子落地”的效果，明年美联储加息担忧将得到大幅缓解，市场可能在短暂冲击后迎来新一轮进攻机会。如果10月美联储暂缓加息，则市场可能再次陷入悬而未决的分歧和焦虑中，在方向明确前，缓慢震荡和回落的可能性更大。 后市如何配置？ 在明晰加息的性质以及对A股的作用逻辑之后，投资者更关注实际投资如何做。在外部风险还没有完全消除，叠加三季报临近的背景下，券商机构也给出了具体的配置思路。 中金公司认为，近期A股市场波动主要受外部因素影响较大，包括中东局势、美联储加息预期和美债收益率走高等，但上述外部扰动对A股影响多偏短期、阶段性。今年A股基本面较好，上市公司业绩增速有望为过去五年最佳水平；A股市场整体估值具备较好吸引力，上半年面临的结构高估值现象已有较大程度改善。中期全球货币秩序重构与科技叙事对A股支撑并未改变，当下时点A股市场后市不必悲观，“9.24”以来的长期、稳进趋势仍有望延续。 配置上，建议关注：1、科技成长，成长股的表现关键仍在于产业自身景气度和业绩兑现，在基本面稳固的情况下，美加息未必对全球成长股造成更大影响。A股科技板块后市或呈现分化走势，需要精挑细选：AI基础设施相关环节，如光通信、PCB等环节，高景气状态在今年确定性仍较强，前期低迷后有望出现反弹。半导体及算力等领域较多公司则仍需关注基本面与估值的匹配程度；创新药较多公司进入临床数据验证阶段，值得自下而上关注。2、综合考虑地缘局势与产能周期位置，关注业绩向好及供需格局改善的领域，如电网设备、石化化工等。纯内需行业的基本面回升进展仍然相对偏缓，需要进一步观察。 中信建投证券则认为，通信、电子等高景气行业作为当前进攻核心品种。7月以来，通信、电子行业的回调已经较为充分，交易拥挤度也有明显回落，总体处于偏低位置。随着美联储加息“靴子落地”，市场有望开启反攻行情，三季报业绩兑现能力成为资金关注焦点，通信、电子等高景气行业能够作为当前进攻核心品种。 银行、保险则受益于防御属性。虽然A股短期有望迎来反攻行情，但A股“震荡市”的整体判断并未改变，行业配置上仍要注重均衡配置，除了高景气的进攻品种外，同样需要配置一定的防御性和现金流稳定的资产应对市场可能的波动。银行、保险受益于防御属性和利率弹性，是较好的选择。从防御性来看，银行、保险都是高股息红利品种，且当前估值水平处于偏低水平。 采写：南都·湾财社记者 吴鸿森 邱墨山
